การขายที่ดินกรรมสิทธิ์รวม กับ แบ่งที่ดินกรรมสิทธิ์รวม

ที่ดินกรรมสิทธิ์รวม

ในที่ดินนั้น หากเป็นเจ้าของคนเดียวก็ไม่ยากที่จะนำที่ดินออกจำหน่ายได้ แต่โดยความเป็นจริงแล้วที่ดินบางอย่างมีราคาสูงกว่าคนๆเดียวจะได้มาเป็นเจ้าของได้จึงต้องนำบุคคลที่ 2 หรือที่ 3 หรือมากว่านั้นมาร่วมกันซื้อและได้มาเป็นเจ้าของ เช่นนี้แล้วบุคคลทั้งหลายต่างเป็นเจ้าของในที่ดินนั้น อันเรียกว่า เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวม

การเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมนั้น หากไม่ได้มีการตกลงว่าใครมีส่วนเท่าใดในที่ดินแล้วตามกฎหมายได้วางข้อสันนิษฐานว่า ผู้เป็นเจ้าของมีส่วนเท่ากัน(ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1354) และเจ้าของแต่ละคนต่างมีสิทธิใช้ที่ดินนั้นได้ครอบไปทุกส่วนของที่ดินหรือทรัพย์สินนั้น แต่การใช้นั้นต้องไม่ขัดสิทธิของเจ้าของรวมคนอื่นๆ(ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1359 และมาตรา 1360)

ขายที่ดินกรรมสิทธิ์รวม

การขายที่ดินเจ้าของร่วม

ในเรื่องการขายที่ดินกรรมสิทธิ์รวมนั้น ตามกฎหมายแยกได้ 2 กรณีดังนี้

  • กรณีที่ 1 กรณีจำหน่ายส่วนของความเป็นเจ้าของในที่ดินของตนเองนั้นตามกฎหมายให้สิทธิจำหน่ายได้อย่างเต็มที่ในการจำหน่าย รวมทั้งการนำส่วนของตนเองไปจำนองหรือก่อภาระติดพันในส่วนของความเป็นเจ้าของในที่ดินของตนเองได้เสมอ
  • กรณีที่ 2 กรณีขายตัวที่ดินทั้งหมดนั้น ตามกฎหมายได้กำหนดให้สามารถจำหน่ายได้ต่อเมื่อ เจ้าของรวมทั้งหมดต้องยินยอมก่อนถึงจะทำการซื้อขายได้ แต่หากเจ้าของรวมคนหนึ่งได้จำหน่ายไปโดยไม่ได้รับความยินยอมให้หมดทุกคนแล้ว การจำหน่ายนั้นไม่สมบูรณ์ในฐานะที่เป็นการจำหน่ายตัวที่ดินทั้งหมด แต่ความรับผิดของผู้จำหน่ายนั้นยังคงมีอยู่ โดยให้ถือเป็นการสมบูรณ์ในส่วนของการจำหน่ายส่วนของผู้จำหน่ายหรือผู้ที่ยินยอมในการจำหน่ายที่ดินนั้น รวมทั้งกรณีของการจำนองและการก่อภาระติดพันในตัวทรัพย์สินด้วย (ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1361 และตามแนวคำพิพากษาฎีกาที่ 960/2552,5423/2553)

แบ่งที่ดินกรรมสิทธิ์รวม

การแบ่งที่ดินเจ้าขจงร่วม

ในเรื่องของการแบ่งที่ดินกรรมสิทธิ์รวมนั้น ตามกฎหมายได้กำหนดไว้เป็น 2 กรณีดังนี้

  • กรณีที่ 1 ให้เจ้าของรวมในที่ดินทำการตกลงระหว่างกันเอง โดยการตกลงนั้นจะทำการแบ่งตามความต้องการและความตกลงกัน หรือจะตกลงกันนำที่ดินออกขายและนำเงินมาแบ่งกันก็ได้
  • กรณีที่ 2 หากระหว่างเจ้าของตกลงกันเองไม่ได้ ก็นำคดีดังกล่าวไปยังศาลขอฟ้องศาลเพื่อให้แบ่งกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินดังกล่าว ซึ่งศาลโดยส่วนมากก็จะมีคำพิพากษาทำนองว่าให้แบ่งที่ดินตามส่วน หากแบ่งไม่ได้ด้วยกรณีใดก็ตามให้นำทรัพย์ดังกล่าวออกขายทอดตลาด (โดยอาจจะพิพากษาให้กันเองระหว่างเจ้าของรวม หรือออกขายทอดตลาดก็ได้) (ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1364)

เช่นนี้แล้ว การขายที่ดินกรรมสิทธิ์รวมหรือแบ่งที่ดินกรรมสิทธิ์รวมกันนั้น ตามหลักกฎหมายแล้วพยายามให้ดำเนินการได้ระหว่างเจ้าของรวมกันเอง แต่ถ้าระหว่างเจ้าของรวมกันเองมีปัญหากันจนไม่สามารถตกลงหรือยินยอมได้เช่นนี้แล้วกฎหมายให้ศาลเท่านั้นเป็นผู้ชี้ขาดตัดสินให้ตามที่ได้อธิบายมาข้างต้นนี้

ขอบคุณที่ติดตาม หากบทความนี้มีประโยชน์โปรดแชร์เพื่อเป็นความรู้ต่อไป และหากมีปัญหาใดๆให้ทางเราดูแล ติดต่อทางเว็บไซด์นี้ หรือทางไลน์ @mkclegal หรือทุกช่องทางในนาม MKC Legal Group

อ่านบทความเพิ่มเติม คดีที่ดิน คลิก!

ติดต่อ ปรึกษาทนายคดีที่ดินหรือ จ้างทนายคดีที่ดิน คลิก!

บทความกฎหมายล่าสุด

ตั้งผู้ปกครองผู้เยาว์ คืออะไร? การตั้งผู้ปกครอง-ผู้เยาว์ ขั้นตอน เอกสาร และเงื่อนไขศาล

ตั้งผู้ปกครองผู้เยาว์ คืออะไร? การตั้งผู้ปกครอง-ผู้เยาว์ ขั้นตอน เอกสาร และเงื่อ

อ่านเพิ่มเติม »
22/09/2025
คู่มือหนังสือโนติส: การเขียนโนติสทีละขั้น + ตัวอย่างหนังสือโนติส 3 แบบ (ฉบับทนายความ)

คู่มือหนังสือโนติส: การเขียนโนติสทีละขั้น พร้อมตัวอย่างหนังสือโนติส 3 แบบ (ฉบับท

อ่านเพิ่มเติม »
08/09/2025